城市旧城改造对专业评估服务需求的探究 ——参与株洲清水塘老工业区旧城改造评估有感
（湖南天华房地产土地评估有限责任公司）
摘 要
随着时代变迁及城市的不断发展，旧城提质改造以及老工业区产业转型升级，必然导致一批工矿企业及其配套老旧生活小区不能适应时代发展的要求，他们在完成了新中国成立之初的历史使命后，正在悄然的退出历史舞台。
本篇文章诣在契合旧城改造、新建城区成片区开发对专业评估服务需求的机遇，探究评估行业的业务扩展范围，充分利用评估机构对即时政策把握、评估数据统计、市场发展趋势分析等专业优势，寻求更多、更广的业务拓展机遇。
关键词
〖旧城改造、评估、清水塘老工业区、反思及提升〗
一、旧城改造相关概念及专业服务的必要性
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。
因地制宜的均衡发展，使得旧城改造的内容分为几大不同的类型：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业产业布局的调整改造。工业区产权结构与建筑结构相对简单、容积率较低，但厂区内设备、构筑物项目繁多，且情况因厂而异。对于厂区的收储或者拆除需要核定的数量与价值量往往较为繁杂。同时，与厂区配套的居民楼或因建筑年代久远、建筑设计落后，或因污染严重导致不适宜居住，也需要进行成片区的棚户区改造。所以老旧工业区改造往往情况更为复杂。由此，作为无利害关系的第三方的专业评估机构，对厂区与棚户区的核量定价工作意义重大，通过专业服务可以为政企双方谈判、沟通构架起快速通畅的桥梁。
随着PPP模式的广泛推广和新型城镇化战略的积极推进，片区开发项目采用PPP模式越来越受到各地政府的青睐，在这样的背景下，如何正确选择，合理设计运作方式，寻求政府方与社会资本方的合作机制，以达到政府方付费购买服务后效益最大化和社会资本方成本最小化，也需要评估机构对基础数据的全面收集、汇总、测算，并对远景进行预测，为合作谈判提供强有力的专业服务。
二、株洲清水塘老工业区旧城改造评估实践分析及评估业务拓展方向
株洲清水塘老工业区，为国家“一五”“二五”期间重点建设的工业基地，其核心区面积达15平方公里，曾经聚集了五矿株冶集团、中盐株化等261家企业，形成了以冶炼、化工、建材为主体的三大支柱产业，发展高峰期年产值达256亿元。因长期粗放式发展，区域内基础设施老化，落后产能集中，环境污染问题十分突出。自2013年湖南省委、省政府将湘江保护和治理作为“一号重点工程”，明确要求连续实施三个“三年行动计划”（2013-2021年）来确保流域生产、生活和生态用水安全。清水塘老工业区搬迁改造，成为了省政府“一号重点工程”湘江流域保护和治理的重要环节。“清水塘生态科技新城，决不搞碎片化开发。”清水塘投资集团负责人表示，按照“整体投资、整体开发、整体见效”的模式，将清水塘老工业区15平方公里核心区中的11.45平方公里拿出来招商，引进有实力的战略投资者，合作开发建设生态科技新城。
多方权衡GDP、生态、产业转型、企业职工安置等多方矛盾后，2017年，该区域实现了147家企业关停退出，54家签订收储协议，61家转移转型；启动实施了12336户、约3万人的清水塘棚改项目；投入了资金15.6亿元，推进重点污染治理项目9个；拉通了环保大道、疏港大道等主干道，推进了清水塘城市公园等项目建设；开拓了口岸经济等新业态雏形，铜塘湾保税物流中心（B型）封关运营，广铁物流正式开工。在其关停淘汰落后产能的同时，新型业态也在逐步落地成型。这一行为过程中，作为行为主体的政府、企业、居民、社会资本方基于各自的需求使得评估机构在各个环节都积极的参与其中。
1、 政府需求
政府需求可以归纳为寻求城市利益、政府利益和人民利益的综合发展。第一，政府作为国家权力的代表，有责任推动城市发展。通过旧城改造对城市空间进行重塑，可达到环境改善、功能更新、保护历史建筑等诸多目标。对于改善、更新的第一步，企业关停搬离需要确定合理的补偿金额，既不能让企业方利益受损，也不能无原则的满足其所有需求，清查企业的实际资产，盘查企业的历史账目都需要评估机构公正、公平的清查、复核、估价。第二，政府作为行政机构需要资本维持正常运转，具有自身的利益需求。旧城改造通过土地出让可使政府获得土地出让金收益。土地一级出让市场的评估作价需要评估机构权衡地段区位，合理定价，既不能盲目抬升也不能恶意压价，导致国有资产流失。第三，政府作为人民利益的维护者和代言人，通过旧城改造可以改善人民生活条件，但在作价补偿方面也要考虑对二手房、新房销售的提价影响，以权衡和保护人民利益，维持社会稳定。
2、企业需求
企业需求是追求利益最大化，100多家企业一次性全部关停搬迁，体制不一，情况复杂。有市场前景的企业存在市场流失、违约赔偿等现实风险，有厂区异地重建的需要；已经濒临破产的企业有债务纠纷、企业职工安置等众多历史遗留问题，需要资金周转处置。其对补偿价值的期望往往超出实际，站在远景规划的前沿看地价、看房价。面对这种情况需要评估机构对政策的详尽解读，对价值内涵的充分解释。
3、居民需求
居民需求是追求个人利益最大化，不同的群体追求不同的利益。清水塘片区站在污染治理的角度、棚户区改造让出城市空间的角度，需要居民搬离。纳入棚改的居民希望借助搬迁获得尽量多的补偿金，以获得更好的居住条件；未纳入棚改的居民则希望借助整个片区的旧城提质改造改善居住环境，提高生活品质。评估机构的征拆评估需要充分考虑类似房地产市场价格，做到不高评低估。
4、社会资本方需求
片区开发是指在符合国家以及当地规划的前提下，对拟开发建设的区域进行一体化的改造、建设、经营和维护，主要包括两大部分：一是狭义的土地一级开发，即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆迁、土地平整和适当的市政基础设施建设，使该区域范围内土地具备上市供应条件的行为；二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营。
社会资本方需求是追求资本增值，随着中国土地制度的市场化改革，土地市场逐步形成，开始遵循价值规律，土地的投资价值凸现，城市中心区土地升值潜力巨大，大大调动了社会资本方将资本投资于旧城改造的积极性。但片区开发投资时间长，投资金额大，对产业引进和规划布局均有一定的要求，所以社会资本方及政府方往往需要房地产评估机构为其未来的发展价值进行预测，通过测算预判规划定位，为其决策提供精准的数据支撑。
三、参与旧城改造评估的反思及提升方向
株洲清水塘老工业区改造为我国旧城改造的典型案例，通过这一系列的评估参与过程，如企业搬迁评估、棚户区征收评估、土地出让评估、土地开发整理评估咨询等可以深入反思这些评估类型进行过程中的不足，必须加强前期培训、多方面、多层次引进人才、强化政策解读能力等等。
1、加强前期培训
所有评估类型因评估目的、标的物不同，评估作价各有侧重，入场之前的评估培训需要加强。针对不同类型的评估现场，需开展不同的清查核实工作。前期培训可以使评估人员了解程序步骤，做到顺序不乱、内容统一、资料不漏，减少返工次数等。尤其是体量较大的企业搬迁评估和数量较多的棚户区征收评估，前期培训能起到事半功倍的效果。
如企业搬迁类评估，首先需要企业填报资产清查申报表。之后评估人员进入现场，对企业的资产分布情况进行了解，在企业相关人员的配合下对资产进行清查。在现场实地调查过程中，既要对申报资产进行现场调查，同时也要查阅资产产权资料、资产购置合同协议及大修理和技改等技术资料和文件，并通过和资产管理人员的交流，了解资产使用情况，填写资产现场勘察记录等。随后，根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。最后，对评估范围内的资产的产权进行调查，以确认作到产权清晰。
2、必须多方面、多层次引进人才
大体量、大范围的征拆评估，涉及的项目繁杂，数量较多，传统的人工复核是对报告逐本逐份的一一复核，费时费力，容易出现难以避免的错误。
采用计算机Excel表格批量导入Word文档能较好的解决这一问题，提高效率、提高准确率、提升服务质量。土地整理类评估测算需要配合CAD做图量测，分析数据。所以评估行业除了自身专业人员的引进外，计算机应用专业的人才引进也尤为重要。
3、强化政策解读能力
评估行业中政策导向对评估定价有一定影响，仅了解本专业政策信息及专业知识不足以答复来自不同层次行为主体的不同需求，多方面了解相关政策信息并能灵活运用，能为委托方、产权人提供相关建议。通过对政策的解读，能及时确定可为、可行的方向，避免盲目盲从，提高项目时效，避免给委托方带来不必要的损失。
四、结语
旧城改造在重塑城市空间的同时也引发了对专业评估服务的需求，如何拓展评估业务范围、如何应对项目挑战带来的发展机遇、如何更好的开展服务，对评估机构来说是压力也是动力，本文以株洲清水塘老工业区旧城改造的评估实例抛砖引玉，希望得到更多评估同行的工作点拨和心得分享，为评估服务更上一层而努力。
【参考文献】
【1】张文辉，邵士国.旧城改造的几个问题——基于政府视角的认识
【2】姜文锦，陈可石，马学广.我国旧城改造的空间生产研究——以上海新天地为例
【3】以壮士断腕赢的脱胎换骨——清水塘老工业区搬迁改造工作启示录
【4】坚决打赢清水塘老工业区搬迁改造攻坚战
