完善我国投资性房地产公允价值计量的建议

改变会计准则，鼓励企业使用公允价值计量模式

目前我国采用公允价值计量模型来衡量投资房地产在上市公司的比重非常低，大多数上市公司仍然选择了成本模型。尽管我国的会计准则准许企业选择公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，但是准则对其使用规定了许多条件限制。从准则规定来看，成本模式依旧是企业的第一选择，我国的会计准则对于公允价值还是过于保守，虽然这与我国的具体国情相一致，但过度的限制或不利于我国公允价值的应用与发展。从相关性来看，企业采用公允价值计量模式计量其投资性房地产可以如实反映资产的真实价值，提高了企业会计信息相关性。从计量属性来看，公允价值计量模式更加符合会计质量要求，我国应该鼓励企业使用公允价值计量模式对其持有的投资性房地产进行后续计量。在CAS39颁布之后，我国对于投资性房地产的公允价值的估值会越来越严格，因此未来我国的上市公司对于投资性房地产的后续计量模式还是会偏向于成本计量模式。

完善投资性房地产准则及其操作指南

虽然对公允价值的使用方法条件和确认方法准则进行了规定，但与之相应的操作指引还是不完善，实务中对企业的指导作用是有限的，准则应该对公允价值应用条件的相关规定进行完善，对于企业在什么条件下可以采用公允价值计量模式进行更加明确的界定。

由于我国的房地产交易的不健全，很难界定活跃市场和与之相似的房地产。此外，确定公允价值的方法还有待完善，尤其是在不活跃的房地产市场。我国会计准则为了限制企业操作利润，不允许企业由公允价值计量模式转变为成本模式，但在实务中企业可以通过其他方法施行这种转变，既先采用公允价值进行后续计量的投资性房地产转为自用的房地产，然后再转为采用成本模式计量的投资性房地产，既然企业有其他的方法实现这种转变，那么对该准则的规定并没有实际效果。如果企业在无法取得公允价值的情况下还坚持使用公允价值计量模式，会使得会计信息变得不准确。因此，笔者建议在上述情况下，会计准则应该准许企业将公允价值计量模式转为历史成本计量模式。虽然我国新颁布的CAS39对于公允价值的估值技术做出了相关的规定，但是对于这些长期以来缺乏估值方面技术指导的会计从业人员来说，还是缺乏操作性，甚至增加了公允价值的确认难度。所以我建议国家在颁布CAS39之后还需继续完善与之相对应的公允价值估值技术。

积极构建活跃的房地产教育市场

中国的房地产市场还很不完善，许多地区的房地产价格是不透明的，在市场上缺乏必要的交流，大大增加了投资性房地产公允价值的识别难度。

企业运用公允价值计量投资性房地产的条件之一就是房地产的所在地的房地产交易市场十分活跃，但是目前我国的房地产市场仍然有很大的缺陷，政府应该积极改善房地产交易市场，可以利用网络信息技术，建立房地产交易信息数据库，使房地产交易价格更加透明。此外，相关部门应该建立一个房地产信息动态数据库，这样可以充分地展现房地产市场的交易情况和房地产行情的变化，为企业确定投资性房地产的公允价值提供了科学、准确的依据。

完善房地产评估制度

通过对企业对于公允价值的确定方法统计可以看出，大多数企业都以评估价格为依据确定公允价值的公允价值，所以公允价值的改善是离不开房地产评估制度的发展。有关部门要制定更加严格、科学、可行的房地产评估制度，房地产评估方法需要细化。第三方房地产评估机构提供的信息十分独立可靠，所以应该引进它，但是有关部门应进行严格的监管并制定严格的准入制度，第三方评估机构必须得到有关部门的认证鉴定才能开展与之相关的业务，另外有关政府部门应该定期对这些评估机构的相关从业人员的专业资格每年进行检查与相关的继续教育。此外，我国还是十分缺乏资产评估方面的从业人员，政府应加大对资产评估教育建设投资，扩大中国的资产评估师队伍。

加强监管

公允价值计量模式已经成为上市公司盈余管理的方式，相关监管部门应该对上市公司进行更全面的审查，对上市公司违规行为进行严厉处罚。另外应该提高外部审计的独立审计，限制上市公司利用投资性房地产公允价值计量模式来进行盈余管理的行为。